В конце апреля Центральное статистическое бюро Израиля сообщило, что средняя цена израильской квартиры в феврале-марте 2017 года снизилась на 0,5% по сравнению с предыдущими месяцами. ЦСБ, откорректировав данные за предшествующий период, также объявило, что в течение трех из последних четырех месяцев цены на квартиры снижались, сообщают "Вести".
Однако снижение усредненных цен - пусть новость и приятная, но абстрактная. Примерно такая же, как правительственная программа "Мехир ле-миштакен", предполагающая строительство и реализацию квартир по субсидированным ценам. На деле траты на жилье возрастают. И вот почему.
Ипотека: подорожание на 10.000 шекелей за 2 года
Эксперты, к которым обратились корреспонденты "Вестей", подтвердили, что одна из главных составляющих реального подорожания жилья - драматическое повышение процентов по ипотеке (машканта).
К примеру, тот, кто в марте 2016 года купил квартиру за 1,5 млн шекелей, взяв машканту в размере 70% стоимости квартиры на 30 лет, стартовал с помесячными платежами на сумму 5810 шекелей.
При этот тот, кто купил точно такую же квартиру за ту же сумму в 1,5 млн шекелей, взяв такую же ссуду, но уже в марте 2017-го, начал платить ежемесячно уже 6200 шекелей - то есть почти на 400 шекелей больше.
По сравнению же со "счастливчиком", заключившим точно такую же сделку двумя годами раньше, ежемесячный платеж новоиспеченного квартировладельца больше примерно на 800 шекелей. Иными словами, за два года только за счет подорожания кредита рост ежемесячных платежей увеличился на 10.000 шекелей в год.
И это, повторим, вне всякой зависимости от темпов строительства жилья и прогнозов минфина.
Поясним. В первой половине 2015 года проценты по ипотечным ссудам были минимальны. Усредненная процентная ставка по ссудам с привязкой к индексу составляла только 1,96%, а по ссудам без привязки – 2,22%.
С тех пор банки начали неуклонно и довольно быстро поднимать проценты. И это несмотря на то, что учетная ставка все это время не менялась и была равна всего 0,1%.
Уже в марте 2016 года ставка по привязанным ссудам достигла 3%, а по непривязанным – 2,7%. А к концу того же года процентные ставки на машканты повысились до 3,84 и 3,37%, соответственно.
Увеличение помесячных трат, несомненно, один из факторов, останавливающих тех, кто подумывает о покупке собственной квартиры.
Подтверждает это и обнародованная 24 мая статистика Банка Израиля. В отчете за апрель 2017 года констатируется, что объем ипотечного кредита упал на 18% - и это самый низкий показатель за последние 7 месяцев.
Данные также показывают, что с начала года всего было взято ипотечных кредитов на 16,6 млрд шекелей, тогда как за аналогичный период прошлого года - 19,5 млрд. То есть снижение составило 15%.
В Банке Израиля, комментируя отчет, признали, что "израильтяне не спешат покупать квартиры". И посетовали, что рост ставки по ипотеке отпугивает инвесторов, так как удорожание финансирования снижает выгодность покупки квартиры в инвестиционных целях.
Если рост ставки по ипотеке и увеличение платежей сомнения не вызывают, то по поводу того, падают ли цены на жилье или растут, единого мнения нет. Как нет уверенности и в том, что жилье станет дешевле в обозримой перспективе.
Банк "Леуми": цены не снижаются и не снизятся
По мнению главного экономиста банка "Леуми" д-ра Гиля Бафмана, ожидать драматических перемен на жилищном рынке не приходится. Более того, эксперт считает, что если в течение ближайших двух лет цены на сами квартиры не снизятся, то арендные цены попросту взлетят.
Д-р Бафман напоминает, что темпы жилищного строительства в Израиле оставались крайне низкими на протяжении всего минувшего десятилетия. И именно эта проблема, считает он, привела к безудержному росту цен.
Данные свидетельствуют о том, что ежегодно завершается строительство 40 тысяч квартир, но запас квартир, находящихся на разных стадиях строительства, составляет около 112 тысяч жилых единиц.
Время строительства в последние годы удлинилось с 20-22 до 28 месяцев, и главная причина – дефицит производственных ресурсов.
"Мы видим, - поясняет д-р Бафман, - что предложение растет, но все еще не покрывает прибавку новых семей, то есть спрос. Предложение и спрос уравняются - при самом оптимистичном сценарии - не раньше через два-три года, а пока мы все еще находимся в зоне роста цен".
Особенно мрачно настроен Бафман в отношении цен на съемные квартиры. По его словам, ежегодно требуется съемное жилье еще для 25 тысяч семей, но у правительства нет никаких реальных планов строительства общественного жилья.
Все предложения на этом рынке обеспечивают так называемые "инвесторы" – те, кто решил вложить свои пенсионные накопления в квартиры. Но их выгоняют с рынка, и предложение в секторе квартир для сдачи в аренду уже в этом году значительно снизится при все возрастающем спросе. Это приведет к дальнейшему и еще более резкому, чем раньше, росту арендных цен.
"Мадлан": средние цены на жилье упали на 6%
Эксперты авторитеного агентства недвижимости "Мадлан" утверждают, что цены на жилье в Израиле идут на снижение. По их данным, начиная с сентября 2016 года и по март 2017-го средняя цена квартиры в Израиле снизилась сразу на 6,2%.
В "Мадлане" поясняют, что опубликованные данные отражают средние цены на жилье. А это значит, что снижение объема сделок в центральных районах (на 8%) по сравнению с периферией, а также увеличение продаж квартир по более низким ценам в рамках субсидируемых программ ("Мехир ле-миштакен") привели к снижению средних показателей. Кроме того, как считают в агентстве, произошло резкое падение продаж новых квартир (если не считать "Мехир ле-миштакен"), что также отразилось на ценах идентичных квартир в разных регионах.
Подрядчики: до конца года цены на квартиры вырастут на 4,5%
В Ассоциации строительных подрядчиков также предвидят рост цен на жилье. Однако более низкими темпами, чем сегодня. Так, глава ассоциации Рони Брик прогнозирует, что к 2018 году цены вырастут "только" на 3,5%.
Если прогноз окажется верным, то речь действительно пойдет о замедлении. В 2016 году, напомним, цены выросли на 6,5%, а в 2015-м – на 7,9%.
В начале года правительство заявило, что к 2040 году должно быть запланировано строительство 2,6 млн квартир, из которых к тому времени будут построены около 1,5 млн. В Ассоциации строительных подрядчиков предупреждают, что этого недостаточно и что к этому сроку следует запланировать строительство 4,5 млн квартир.
Гендиректор ассоциации Элиав Бен-Шимон поясняет, что к 1950 году было построено около 500 тысяч квартир и что из них около 300 тысяч в обозримом будущем станут непригодными для проживания.
По самым скромным подсчетам, до 2050 года потребуется ежегодно вводить в строй 4,2 млн квадратных метров, а сегодняшний показатель равен лишь 2,2 млн.
По расчетам ассоциации, для удовлетворения спроса необходимо ежегодно строить более 130 тысяч квартир. Но до таких темпов Израилю очень далеко.
Минфин: продажи жилья падают, но все будет хорошо
Согласно обнародованной в мае статистике минфина, в 2016 году продажи новых квартир сократились на 8%. Если же не брать в расчет жилье по программе "Мехир ле-миштакен", то темпы падения составили 16%.
В отчете указывается, что в 2016 году были проданы лишь 33.073 новые квартиры. Но и это на 8% меньше, чем в 2015 году.
Минфин винит в сложившейся ситуации инвесторов, покупавших квартиры в качестве вложения средств.
Почему инвесторы отказываются покупать жилье? Прежде всего из-за процента по ипотеке. То есть по той самой причине, о которой рассказывалось с самого начала.
Круг, похоже, замкнулся. Прогнозы, обещания, свежие идеи и новаторские программы - все это в туманном будущем. Платить же больше приходится уже сегодня. Причем всем, кто мечтает о собственном жилье.
Ссылка на сайте: https://www.strana.co.il/news/?ID=95682&cat=15 |