В этой статье будут затронуты некоторые важные аспекты работы адвоката-нотариуса, которые должен знать каждый человек.
Поможет нам в этом адвокат-нотариус Павел Розенберг, выпускник юридического факультета Тель-Авивского университета, возглавляющий адвокатский офис Леона Розенберга, основанного в 1975 году.
Адвокатская контора Леона Розенберга была основана адвокатом Леоном Розенбергом в 1975 году в гор. Натания. В 1981 году был открыт филиал конторы в гор. Тель-Авив.
Подробная инструкция по приобретению новой квартиры от застройщика
(строительного подрядчика)
Что такое договор купли-продажи? Как проверить наличие прав и гарантий? И многие другие вопросы, на которые необходимо ответить в первую очередь покупателям квартир от подрядчика.
Кому принадлежит земля?
Покупка квартиры – это одно из самых дорогих и сложных приобретений в нашей жизни. Большинство из нас приобретая квартиру не имеют полного понимания о том, какому риску мы подвержены при оформлении документации. Речь идет о риске потери прав на квартиру, сложностей юридического характера, серьезных дополнительных финансовых расходах и других ситуациях, которые мы предпочли бы избежать.
Первая стадия на пути приобретения квартиры – проверка наличия прав на землю.
Покупатель обязан удостовериться в том, что земельный участок, на котором строится дом, находится в собственности подрядчика либо он обладает правом долгосрочной аренды ("хахира") на данный земельный участок. Если существует договор на строительство жилого здания (соглашение о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым застройщик строит вместе с собственником) с владельцем земельного участка необходимо проверить в Земельном кадастре (далее по тексту - Табо) факт наличия предупредительной записи в пользу подрядчика. Помимо этого, необходимо затребовать у подрядчика договор между подрядчиком и собственником земельного участка, ознакомиться с основными пунктами договора и данный договор должен быть присоединен к договору купли-продажи в качестве неотъемлемой части вашего соглашения о купле-продаже.
Залоги
В рамках проверки в Табо необходимо удостовериться в следующем:
- на данном земельном участке нет залогов;
- не наложены аресты,
- на данном земельном участке нет ипотечной ссуды ("машканта",
- не открыты дела в Системе судебного исполнения ("оцаа ле поаль") и в рамках этих дел нет приказа о наложение ареста на данный земельный участок;
- нет предупредительных записей ("эарат азара").
Помимо этого, необходимо убедиться в следующем:
- у подрядчика имеется лицензия на осуществление данного вида деятельности;
- в отношении подрядчика не возбуждены дела о банкротстве и он не провозглашен должником по каким- либо делам.
Также при необходимости, рекомендовано проверить вышеупомянутые данные в отношении собственника земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого здания. В любом случае, необходимо доверить данную работу опытному адвокату, специализирующему в данной области права.
Полное соответствии квартиры ее спецификации по договору
(в случае приобретения "на бумаге")
Обычно квартира от подрядчика приобретается до полного окончания строительства здания, и иногда, даже до начала строительства. Приобретение квартиры "на бумаге" обычно сопровождается цветными проспектами, симуляциями и различными красивыми фотографиями, в основном многообещающими.
Очень распространены случаи, когда покупатель получает квартиру, в которой цвет кухни отличается от обещанного, качество ремонта намного ниже, оговоренного соглашением, и водопроводные краны китайского производства. Такие печальные последствия происходят, в случаях, когда покупатель полагается на «слова» подрядчика, либо когда пункты договора расплывчаты и оставляют подрядчику возможность выбирать материалы для содержимого квартиры по своему усмотрению. Для того чтобы избежать возникновения подобных ситуаций, необходимо убедиться в том, что все пункты договора, касающиеся качества строительных материалов и содержимого квартиры прописаны четко и ясно, обозначен производитель, вид плитки описан подробно в деталях. Помните, что все проспекты и рекламные материалы были предназначены только для «наглядной иллюстрации» и чаще всего нельзя обратиться в суд с иском на предмет несовместимости данных проспектов реальности.
Соответствие квартиры, здания и его прилегающих территорий генеральному плану застройки города.
Для того чтобы построить жилое здание, подрядчик обязан получить от местных властей разрешение на строительство в соответствии с планом застройки города. Большинство подрядчиков начинают процедуру строительства «ссылаясь» на разрешение, которое будет выдано ему в будущем в соответствии с генеральным планом застройки.
Иногда подрядчик представляет покупателю роскошное восьмиэтажное здание и ссылается на наличие разрешения на такую постройку, однако на самом деле, строит такое здание на основание разрешения только на постройку четырёхэтажного здания.
И наоборот, покупатели квартиры в здании, предназначенном для нескольких квартир, вдруг обнаруживают, что на месте маленького компактного здания построено многоэтажное здание с большим количеством квартир.
В целях проверки юридического положения необходимо обратиться в местные органы власти и получить копию разрешения на строительство и также затребовать у подрядчика заверенную копию разрешения на строительство, на основании которого он проводит строительные работы.
Необходимо отметить, что в случае, если договор купли-продажи подписан раньше, чем получено разрешение на строительство, покупатель обязан позаботиться о механизме досрочного расторжения договора, и это в следующих случаях:
- в случае невыдачи разрешения на строительство подрядчику;
- в случае несоответствия разрешения строительству, оговорённому в договоре купли-продажи;
- в случае если срок ожидания получения разрешения на строительство и начало строительство слишком велик.
Генеральный план застройки города устанавливает уровень и требования к прилегающей территории здания, государственным учреждениям, школам, паркам, магистралям и т.д. Как правило, при покупке квартиры в новых районах иллюстрируют подрядчики потенциальным покупателям здание, окруженное зелеными парками и счастливыми детьми, но иногда "зеленая" мечта может обратиться "черным" кошмаром. Многие подрядчики не придают значения важности прилегающей территории жилого здания и не «раскрывают» покупателю будущий план прилегающей территории. Случается так, что вместо зеленого парка построена (воздвигнута) стоянка либо установлена мобильная антенна. Для предотвращения любого несоответствия, связанного с прилегающей территорией, необходимо выяснить в местных органах власти о наличии будущих планов на строительство, а также, необходимо получить через подрядчика копию генерального плана застройки города.
Изменения (перепланировка) в квартире
Обычно, молодые пары приобретают свою первую квартиру в соответствии со своими нуждами на день её покупки.
Однако строительство может продолжиться годами, и за это время количество членов семьи может увеличиться либо сократиться, и таким образом может появиться необходимость в перепланировке квартиры ещё в период её строительства, и в соответствии с новыми запросами семьи.
Рождение детей, дети, покидающие дом и разводы-это только часть возможных причин, влияющих на перепланировку квартиры в период строительства. Поэтому важно ознакомиться с пунктами договора относительно будущих изменений в квартире, таких как добавление розеток электропитания, изменение укладки плиточного покрытия, кухни и т.д.
Эти изменения производит подрядчик и цены на большинство из возможных изменений указаны в приложении к договору купли-продажи.
Еще один важный момент-площадь квартиры. Многие подрядчики, указывая площадь квартиры, включают в нее и часть площади общего пользования, например часть лестничной клетки, лобби либо сада, в то время как эти зоны не имеют никакого отношения к жилой площади квартиры. Обратите внимание, что площадью квартиры, указанной в договоре является метраж квартиры «нетто».
Долевое участие в строительстве (далее по тексту-"квуцот рехиша")
Основной идеей строительства квартиры Долевыми участниками (группой приобретателей) является экономия в размере НДС, оплачиваемого при покупке недвижимого имущества, а также данный вид строительства характеризуется тем, что подрядчик и инициатор группы решают все сопутствующие строительству вопросы за покупателей. Стоит отметить, что "квуцот рехиша" не имеют право на гарантии, предусмотренные законом "О купле-продаже (квартир) (гарантия вкладов приобретателей квартиры)" (будет изложено детально далее по тексту) .Долевые участники строительства принимают все решения, начиная с выбора плитки в ванной комнате и заканчивая выбором подрядчика, проводящего строительные работы. Проведенная недавно реформа в системе налогового управления прояснила, что "квуцот рехиша" создаются в основном зажиточными гражданами, которые строят и приобретают квартиры исключительно в целях финансового вложения капитала, в то время как обычные покупатели в данной ситуации рискуют потерять все свои деньги. И поэтому, Налоговое управление установило НДС также для сделок, совершенных "квуцот рехиша", в результате чего, на сегодняшний день, "квуцот рехиша" потеряли свои рентабельность и преимущества.
Гарантии подрядчика
В соответствии с последними изменениями, внесёнными в Закон "О купле-продаже квартир (гарантия вкладов приобретателей квартиры)", подрядчик не имеет право получать в счет приобретения квартиры сумму, превышающую 7% от общей стоимости квартиры, за исключением случая, когда подрядчик предоставил покупателю определённые гарантии, такие как, страховой полис, залог, или банковская гарантия, которая является самым распространённым видом гарантии, предоставляемый банком-займодателем. Гарантия дается параллельно с каждым платежом покупателя в пользу подрядчика, которые производятся прямо на специальный счет проекта посредством специальных банковских квитанций банка-займодателя.
Гарантии возвращаются после официальной регистрации прав на квартиру на имя приобретателя. В случае если приобретатель физически вступил в право владения квартирой, в то время как полная регистрация прав на квартиру на его имя не была осуществлена - подрядчик должен передать гарантии поверенному адвокату. Необходимо обратить внимание на данные гарантий: сумма гарантии, подсчет индекса цен, имена и номера паспортов покупателей, данные недвижимого имущества и т.д.
Компенсация по договору
Во многих договорах купли-продажи существует дискриминирующий пункт, устанавливающий выплату оговоренной односторонней компенсации – покупателем подрядчику. Необходимо спорить и требовать внесения изменения в договор, чтобы данный пункт был двусторонним. Следует отметить, что сумма такой компенсации не должна превышать 10% от общей суммы сделки.
Передача ключа
По общепринятому правилу, трехмесячное опоздание передачи прав владения не представляет собой нарушение условий договора со стороны подрядчика. Однако, опоздание более чем на три месяца может привести к причинению значительного ущерба приобретателю квартиры. В связи с этим, рекомендовано чётко зафиксировать в договоре форму и порядок оплаты определенной арендной платы до дня передачи ключей подрядчиком, а также нужно настаивать на внесение в договор пункта о возможном расторжения договора и возвращения денежной суммы, в том случае, если опоздание превысит определенный срок, установленный данным пунктом договора. Следует отметить, что в случае опоздания в сроках, многие подрядчики ссылаются на обстоятельства непреодолимой силы, что даёт им право утверждать, что задержка связана именно с обстоятельствами непреодолимой силы ( т.е. независящими от подрядчика). Поэтому, необходимо четко установить в договоре что такое "обстоятельства непреодолимой силы" и дать четкое пояснение в каких случаях можно ссылаться на такие обстоятельства.
Регистрация квартиры в Табо - "парцеляция"(разделение земельного участка на отдельные части)
Как было сказано ранее, строительство дома (из двух и более квартир) может повлечь за собой необходимость регистрации прав в Табо в отношении каждой квартиры. Это продолжительный процесс и осуществляется он адвокатом, представляющим подрядчика. Для обеспечения правильной и быстрой регистрации прав рекомендовано разделить вознаграждение адвоката на несколько платежей – в соответствии с этапами регистрации. Последний и самый значительный платеж необходимо произвести в момент получения выписки из ТАБО ("несех табо"), в которой приобретатели зарегистрированы как собственники квартиры, обозначенной как "тат хелька" на участке на котором построено здание. Кроме того, следует обратить внимание на то, как обстоит ситуация с зонами общего пользования в здании.
Следует помнить, что адвокат подрядчика, несмотря на большие суммы гонорара полученные от покупателя, совершенно не представляет его интересы, о чем обычно указано в договоре, и покупатель имеет право воспользоваться услугами своего адвоката.
Информация, приведенная выше носит общий характер, не заменяет собой необходимость в юридической консультации, не является рекомендацией по делу, и ответственность за её использование лежит на пользователе.
|
